王扬代表：

  您提出的“关于新建商品房实行封顶再销售的建议”收悉，现答复如下：

  一、尽快根据《城市商品房预售管理办法》出台我市相关政策：进一步细化明确统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛（如多层主体封顶、高层主体结构三分之二、超高层主体过半），直至过渡为现房销售。

  在过去20多年的市场化历程中，商品房预售制度在一定时期内缓解了住房供应不足的问题，但预售制度也给房地产市场带来了不少问题，“先交钱再收房”的发展模式存在很多不可预料的风险因素，导致购房者往往处于被动地位，甚至面临巨大的资金损失风险。如果开发商因资金管理不善出现资金链断裂，还会出现“烂尾楼”等一系列问题。因此，现房销售是大势所趋。

  2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹提到“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极反应，并开始推行现房试点。目前，我省仅雄安新区于2023年9月取消了预售制度。我市预售制度何时取消，还需要住建部及省住建厅统一安排部署。

  为落实全国住房和城乡建设工作会议精神，我市对之前的《商品房预售资金监管办法》进行了修订完善，2023年9月以市政府办名义印发了《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》（邯政办规〔2023〕2号）。明确各方主体的法律责任，加入了购房人、预售资金监管部门、监管银行、金融行业监管部门等法律责任，确保有法可依、有规可依。2023年12月，我局与人行邯郸市分行、国家金融监督管理总局邯郸监管分局联合印发了《邯郸市新建商品房预售资金监管实施细则》（邯房办规〔2023〕1号）。明确要求通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，规范银行资金管理。明确开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款唯一收款账户提供给购房人，申请购房贷款的，贷款合同中应将监管账户作为贷款到账账户。

  二、明确预售合同与权属预告登记相同的法律地位：严禁已设立土地抵押的房屋预售，严禁将已预售房屋再设立在建工程抵押，保障购房人合法权益。

  （一）关于严禁已设立土地抵押的房屋预售

  《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

  第417条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

  基于上述条款，设立土地抵押的房屋在抵押权人（一般为金融机构）在出具知晓函后，即可开通网签备案权限（即房屋预售）。

  （二）关于严禁将已预售房屋再设立在建工程抵押

  已预售房屋是不可以再设立在建工程抵押的。

  三、建立商品房预售履约担保机制，降低购房人风险：建立预售项目信息披露制度，预售项目工程进度、预售款使用情况等重大事项应定期或及时向购房人公示披露。

  目前，为进一步降低购房人风险，我局采取了一下措施，一是新建商品房预售资金全部存入监管账户，监管机构对监管额度内的资金实行重点监管。二是累计存入监管账户的预售资金超过监管额度后，由开发企业通过监管系统直接提取使用。三是监管额度内资金严格按照进度节点进行资金拨付。

  下一步，我局将认真研究您提出的预售资金信息公示建议，在以后工作中，适时对监管办法进行修订，增加公示相关条款。加大资金监管政策宣传力度，要求企业公示监管办法、资金监管提示牌、预售楼栋监管账户公示卡，提醒购房人在交存资金时要核验所购房屋的预售资金监管账户，将资金直接存入该账户，发动购房人监督举报开发企业违规行为，共同创造健康的房地产市场环境。

                              邯郸市住房和城乡建设局

                                 2024年6月21日